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前海有套151平方米的四房，2024年10月挂出来时写着2300万元。
到今年10月，价格已经改过两次，最新挂牌2000万元。
同一个片区，也有业主在“金九”前后把报价往上抬了150万元，想试试市场水温。
这两套房源，差不多就是深圳核心区二手房现在的样子。
6月12日，建发拿前海桂湾地块，35.
25亿元，楼面价约9.
59万元/平方米，溢价率114.
29%。
一周前，南山粤海地块更夸张，保利置业拿下，实际楼面价114478元/平方米。
9月10日，福田安托山又出一宗，中海25.
5亿元，实际楼面价100808元/平方米。
楼面价破10万的消息传开后，前海链家门店经理喻浪的感受很直接：建发拿地后，门店平均每周多出两三批咨询或看房的人，客户会主动问“旁边那块高价地”。
业主端最先动。
润峯府、天境部分次新房源，和年初比报价涨了7%到13%。
涨得多的，大多是稀缺户型——客厅多一面窗、中高层看海景，小区里没几套。
喻浪门店今年3月成交过一套这类户型，1160万元。
现在有小买家委托找同款，加100万也能接受。
有些业主原本谈好自己承担增值税，拍地以后改口让买家出。
前海几个小区都有类似情况，交易卡住的不在少数。
贝壳5月底上线调价系统，4个月里深圳二手房调价超过6.
2万次。
9月调涨占比约15%，比7、8月的12%高一点。
但下调还是主流。
乐有家对比9月中旬和8月初的挂牌均价，七成片区仍在降价。
润峯府一套110平三房，去年9月挂1280万，今年10月18日降到1250万。
天境一套122平三房，去年11月挂1500万，今年10月11日降到1288万。
买家不是不看地王，是看完以后算另一笔账。
润峯府早办证的房子满两年，增值税免征，一套能省三十多万。
这个信息比“楼面价9万”更能决定买家出不出手。
有开发商营销人士讲得更直白：现在客户优先看105到123平四房，不像前两年盯着170平以上大平层。
多余面积不愿意买单，得房率、景观、通勤才是钱去向。
地王拍出来，不等于周边二手都能跟涨。
粤海地块按建安15000元/平方米算，项目上市后售价要到16万元/平方米以上才保本。
建发前海这块，业内测算未来可能要卖到17万元/平方米左右。
但这个价格对应的客群，和润峯府、天境普通三房四房不是同一批人。
新房端也在分流。
招商海晏府备案均价约14.
20万元/平方米，去化超90%。
宝中观潮府四次开盘，去化率从96%降到73%。
核心盘能走，同质化高端盘没那么顺。
供应这边同时在缩。
深圳今年1到9月新建商品住宅供应约2.
04万套，四季度计划再供5880套，全年大概2.
6万套，比去年少约1万套。
10月15日深圳现房销售细则落地：新出让宅地优先现售，预售要主体封顶。
房企拿地测算逻辑变了，资金占用周期拉长，拿地更往核心板集中。
金地方面提到，龙华启曜项目国庆来访环比增204%、成交环比增320%，现房确定性确实吃香。
但供应少，不代表开发商能顺势提价。
前海、南山、宝中接下来核心盘集中入市，产品撞车。
位置一般、户型雷同的盘，现房摆在那对比，反而更难卖。
二手业主挂价硬一点，只在稀缺户型、满二房源、海景楼层上成立。
普通挂牌房源面前，买家还是按近期成交价还价，该等还是等。
拍地当天中介朋友圈很热闹，写着“面粉破10万，面包重估”。
走到线下成交，另一套逻辑还在跑： 同小区近30天成交价、满二免税、得房率、月供缺口。
地王给了业主一个不降价的理由。
买家接不接，看的是自己这张表。
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